Caro Roberto, prima di tutto l’obbligo di avere l’amministratore ai sensi dell’art.1129 c.c. vi è quanto ci sono più di 8 condomini. Se i condomini non vi provvedono la nomina è fatta dall’Autorità Giudiziaria su ricorso di uno o più condomini. L’incarico può essere affidato, oltre che ad un professionista, anche ad un condomino. L’iter di nomina è lo stesso in entrambi i casi. Il vostro amministratore deve convocare un’assemblea con all’ordine del giorno le sue dimissioni e la nomina di un nuovo amministratore e l’accettazione del suo compenso. A quel punto saranno verbalizzate le sue dimissioni irrevocabili e dovrete incaricare un successore con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. Ossia la maggioranza delle teste intervenute in votazione e che rappresentino almeno 500,00 millesimi (doppio quorum, teste e millesimi), questo sia in prima che in seconda convocazione. L’Assemblea è sovrana e se raggiungesse questa maggioranza anche il costruttore verrebbe incaricato. Se non si riuscisse a raggiungere una maggioranza, anche dopo diversi tentativi, assemblee, etc.. ci si dovrà rivolgere all’Autorità Giudiziaria, la quale può provvedere anche alla nomina d’ufficio. A riguardo dei vizi costruttivi, se le missive dell’amministratore e di un eventuale legale con richiesta al costruttore di intervento ai sensi dell’art. 1669 c.c., l’iter corretto è quello di portare l’argomento all’ordine del giorno di un’assemblea con la quale la stessa si dovrà esprimere se costituire civilmente il condominio (votazione con stessa maggioranza spiegata per la nomina dell’amministratore) contro la società costruttrice/venditrice e procedere con un’ ATP (Accertamento tecnico preventivo, se ne avete ancora la possibilità) o direttamente con una causa per risarcimento dei danni. Se il condominio decidesse di non costituirsi, comunque non impedirebbe a ciascun condomino singolarmente ad adire le stesse vie legali. L’Amministratore non può perseguire queste strade senza delibera dell’assemblea di condominio. Infine l’amministratore ha obbligo di ricorrere attraverso decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio. Non ha bisogno di alcuna autorizzazione preventiva se l’assemblea non ha disposto diversamente e se questo non provvede, è passabile di revoca giudiziaria. Per il problema inerente al rispetto delle norme di buon vicinato l’amministratore ha nella mediazione il suo strumento d’intervento. Non possiede strumenti coercitivi, però potete deliberare in assemblea delle sanzioni pecuniarie per il mancato rispetto delle clausole del regolamento di condominio, ai sensi dell’art.70 d.a.c.c.