Vademecum per il condomino responsabile

1 – Partecipare alle assemblee.

“All’assemblea di condominio? No, non sono andato. Finisco tardi dì lavorare… c’era la partita… mi sono dimenticato… non avevo nes­suno a cui lasciare i bambini… non mi sentivo bene… non avevo voglia di litigare. Tanto comunque decidono tutto sempre gli stessi.”

Voglio sfatare un mito: l’assemblea di condominio non è un posto dove si litiga, si muore di infarto e basta, nella maggior parte delle assemblee di condominio si discute e si prendono delle decisioni come in una famiglia e come in famiglia discutere e prendere decisioni non sempre è facile, ma va fatto. E se non lo fate voi lo farà per forza qualcun altro al vostro posto e voi non avrete nessun diritto di giudicare la sua scelta, né di lamentarvi. Voi non c’eravate.

Se bisogna votare il nuovo colore da dare alla facciata, partecipo, ascolto, rifletto e poi, se ritengo di non essere in grado di scegliere, mi adeguo alla mag­gioranza o accetto il suggeri­mento dell’amministratore. Certo è più facile non esserci e poi dire: che schifo di colore!

Cosa bisogna fare quindi per essere un condomino responsabile?

2 –  Il condomino responsabile quando rileva che qualcosa non va all’interno del condominio lo segnala subito.

La lampadina sul pianerottolo è fulminata da un mese? Forse nessuno ha informato l’ammini­stratore o forse l’assemblea aveva deciso che ogni condomino si cambiasse le lampadine sul proprio pianerottolo. Passiamo ore intere al telefono per cose inutili, quanto ci costa una chiamata, un sms, una e-mail, un fax all’amministratore per informar­lo e chiedere delucidazioni? E se si chiama e si trova il telefono occupato non usiamo la giustificazione “ho chiamato l’amministratore, ma lui non c’è mai”. Riproviamo più tardi o negli orari suggeriti dalla segreteria. Buona norma sarebbe anche avvisare l’amministratore quan­do un lavoro richiesto è stato eseguito e cori quale esito. “E’ venuto l’elettricista a riparare il citofono e finalmente funziona”

3 – Il condomino responsabile rispetta gli orari dell’ufficio dell’amministratore.

Negli orari di chiusura lui non è a spasso o a casa a fare giardinaggio, molto probabilmente è a fare un sopralluogo in un condominio, in banca a portare i versamenti, in ufficio ad aggiornare le contabilità, a fare i solleciti ai morosi, a pagare i fornitori, a chiudere un bilancio a studiare le nuove normative. Se non in caso di effettiva urgenza non interrompetelo. Mandategli piuttosto un fax, una e-mail, un sms. Se per motivi di lavoro non potete andare a trovarlo nei giorni stabiliti, chiedetegli gentilmente un appuntamento. Il fatto che lo paghiate non vi autorizza ad essere maleducati con lui. Vi presentereste fuori dall’orario nell’ambulatorio del vostro medico?

4 – Il condomino responsabile paga regolarmente entro la scadenza le rate condominiali.

Se per un qualunque motivo non può avvisa l’amministratore del ritardo. Il pagamento delle rate può essere effettuato in molti modi. Se dubitate dell’ onestà o delle capacità contabili del vostro amministratore effettuate il pagamento median­te bonifico sul conto corrente del condominio, certo ha un costo (minore se fatto tramite home banking), ma vi garantisce la rintracciabilità del versamento. Oppure con assegno, intestato al condominio e non all’amministratore, in questo caso l’amministratore vi dovrà rilasciare una ricevuta che terrete insieme alla fotocopia dell’assegno. Meglio non pagare le spese condominiali in contanti.

5 – Il condomino responsabile cerca di stabilire rapporti umani con i propri vicini.

Senza essere invadenti o eccessivi, basta un sorriso e un saluto quando li si incrocia per le scale o in ascensore. E soprattutto bisogna essere tolleranti. Si reclama a gran voce la pace nel mondo e non si riesce a garantire la pace tra vicini di casa a causa di questioni assolutamente insignificanti. Cade un giocattolo del bambino del piano di sopra sul balcone, l’ha fatto apposta, gliel’hanno sicuramente detto i genitori.

Viene sbattuto il tappeto pieno di polvere e capelli? Incivili. Bagnano le piante, lavano il balcone con la candeggina e cade l’acqua sui panni stesi? Devono pagare. I genitori vanno via per il week-end e i figli ne approfittano per fare una festa fino alle due di notte? Chiamiamo i Carabinieri. Il condomino responsabile, se cade qualcosa dal suo balcone, si affret­ta a chiedere scusa. Il condomino responsabile, se gli cade qualcosa sul balcone, avvisa con gentilezza il vicino dell’inconveniente e accetta le scuse, poi torna a casa e si dimentica dell’accaduto.

6 – Il condomino responsabile rispetta le regole di buona convivenza raccolte nei regolamento di condominio.

Non solo, pretende che tutti i componenti della sua famiglia le rispettino. Il condomino responsabile non fuma in ascensore, non lascia le porte aperte (tanto porto solo fuori il cane e tomo subito), si impegna per fare una corretta raccolta dei rifiuti.

7 – Il condomino responsabile si interessa degli altri condomini.

Se ha una vicina anziana la va a trovare e si rende disponibile se serve qualcosa. Se nell’appartamento a fianco abita una famiglia di extracomunitari si presta a tradurre il volantino distribuito dal Comune con le istruzioni per la raccolta differenziata dei rifiuti.

8 – Il condomino responsabile da la propria disponibilità.

Per cambiare le lampadine, tagliare il prato, eseguire piccoli lavori di manutenzione che possono far risparmiare al condominio un po’ di spese e se non ha tempo o non è capace, il condomino responsabile si scusa e ringrazia coloro che si prestano per detti servizi, magari con un panettone il giorno di Natale.

9 – Il condomino responsabile collabora con l’amministratore.

Lo consiglia, da dei suggeri­menti, lo informa prima dell’assemblea degli argomenti che sarebbero da inserire all’ordine del giorno.

10 – Il condomino responsabile non dice mai  “è una questione di principio”.

Fa le sue osservazioni tenen­do conto anche dell’effettivo disagio che una situazione causa. Il vicino ha installato una tenda da sole con il bordino marrone invece di bordeaux e dal cortile neanche si nota la differenza, bisogna che cambi tutta la tenda, è una questione di principio. La volta successiva il vicino costringerà a far pitturare il mobiletto sul bal­cone (che nessuno aveva notato) dello stesso colore della facciata. Poi succederà che, solo per una questione di principio, la signora al terzo piano non possa tenere la sabbietta del gatto sul balcone. E così via… Il rispetto del regolamento di condominio è sicuramente importante, ma a volte le regole non scritte di una pacifica convivenza impongono di valutarne con discrezionalità e con buon senso l’applicazione, prevedendo anche qualche deroga.

Verifica sull’affidabilità da un punto di vista contabile dell’amministratore:

Ma se il condomino respon­sabile ha dei dubbi sul proprio amministratore cosa può fare? Purtroppo la legge italiana non tutela i condomini dalle truffe né prevede meccanismi di con­trollo per evitarle. Il condomino è quindi abbandonato a se stesso. E dire che di parole se ne sono già spese tante, di amministratori che svuotano i conti dei condomini ce ne sono tutti i giorni.

“Abbiamo cambiato l’ amministra­tore e adesso dobbiamo pagare fior di soldi per coprire i debiti lasciati, gli amministratori sono tutti uguali… ”

Se scoprite troppo tardi che vostra moglie ha mandato in rosso il conto corrente grazie alla vostra carta di credito a chi date la colpa? alle donne che sono tutte uguali? O forse a voi stessi che avreste dovuto accorgervi che vostra moglie aveva abiti nuovi, andava al centro estetico tutti i giorni o indossava nuovi gioielli? Forse sarebbe bastato controllare i movimenti del conto corrente ogni tanto…

Il condomino responsabile può telefonare ai fornitori del condominio (manutentori ascensore, impresa di pulizie, giardiniere) per avere notizie sugli avvenuti e regolari pagamenti delle fatture.

Il condomino responsabile chiede poi all’Amministratore di poter verificare i documenti contabili. Tale richiesta deve essere fatta, di regola, dopo la chiusura del bilancio e prima dell’assemblea (quando riceve la convocazione con allegato il bilancio annuale) e da persone in grado di distinguere una fattura da un pagamento. Se il condomino responsabile non è in grado di svolgere tale verifica è meglio trovare qualcuno all’in­terno del condominio da incaricare (la moglie del vicino che lavora da un commercialista, il vicino che lavora in banca, ccc.). In primo luogo controllare che alle fatture siano allegati i documenti di pagamento (copia assegno o bonifico).

Il condomino responsabile può pretendere che l’ammini­stratore effettui tutti i pagamen­ti mediante assegno prelevato dal conto corrente del condominio o bonifico emesso dal medesimo conto. Tutte le bollet­te di acqua, luce e gas è meglio che siano domiciliate in modo che vengano pagate alla scadenza senza ritardi. L’amministrato­re che giustifica l’uso di metodi diversi con scuse del tipo “non c’erano i soldi sul conto” è sicu­ramente un amministratore irre­sponsabile perché se i soldi sul conto mancano (e può succede­re a seguito ad esempio di spese straordinarie non previste o di condomini che non hanno pagato regolarmente le loro rate, o ancora per un’errata valutazione di distribuzione delle scaden­ze delle rate) l’amministratore deve immediatamente informare i condomini e richiedere una rata straordinaria o un’anticipa­zione della successiva scadenza di pagamento.

Altro controllo importante è quello di verificare che la stessa fattura non venga indicata in due gestioni venendo così pagata due volte. E soprattutto va controllata l’effettiva emissione di tutte le fatture citate nel bilancio, quelle dell’amministratore comprese. Le spese per le quali non viene emessa fattura (bancarie, piccoli acquisti di lampadine, ecc.) devono comunque avere un documento che le giustifichi (scontrino, estratto conto, ecc.)

Suggerimenti per la scelta dell’amministratore:

Forse però, prima di scoprire che l’amministratore nominato non è all’altezza, occorrerebbe valutare in modo più oculato la scelta dell’amministratore stesso.

Come scegliere quindi un amministratore per non avere cattive sorprese? Il condomino responsabile raccoglie informa­zioni presso le banche, i fornitori chiedendo i nominativi di coloro che risultano essere pro­fessionisti affidabili. Il condomino responsabile si reca personal­mente a richiedere il preventivo per l’amministrazione portando con se copia dell’ultimo rendiconto e fornendo eventuali informazioni che potrebbero essere utili al professionista per valutare il suo interesse all’ incarico. Può anche darsi che un amministratore dica che non è interessato, non scoraggiatevi e chiedete consiglio anche a lui su eventuali altri nominativi. Durante l’incontro guardatevi attorno e chiedete informazioni anche voi: ha orari e giorni di ricevimento? Fornisce il suo cellulare per le emergenze? La privacy dei condomini è tutelata? E’ coperto da polizza assicurativa professionale? E’ iscritto ad associazioni di categoria? Da quanti anni esercita la professione?

Il condomino responsabile non sceglie l’amministratore sulla base del prezzo del preventivo. I professionisti si giudicano dalla qualità del loro lavoro. Un amministratore che non paga per dimenticanza una ritenuta d’acconto può costringere un condominio ad una sanzione salata. Non essere in grado di intervenire tempestivamente e nel modo corretto su interventi di manutenzione può portare a gravi problemi, disagi e maggiori costi che vanno poi a ricadere su tutti i condomini.