Come ripartire le spese cagionate al privato

Come ripartire le spese cagionate al privato

Buongiorno signori, vorrei gentilmente sapere in che modo vanno ripartite le spese tra condomini per danni ad un appartamento dovute ad una infiltrazione d’acqua. L’infiltrazione d’acqua e’ cagionata da lastrici solari che fanno parte della copertura ma sono ad uso esclusivo di alcuni privati. Nello specifico mi serve sapere se il danno all’interno dell’appartamento privato va suddiviso in millesimi oppure in parti uguali o in altro modo. Cordiali saluti, Stefano.

 

Caro Stefano, le spese per il ripristino dei danni all’interno di un alloggio, cagionati da una infiltrazione d’acqua proveniente da un lastrico solare ad uso esclusivo vanno ripartite ai sensi dell’art. 1126 c.c.. Un terzo a carico di chi ha l’uso esclusivo del lastrico e i due terzi a carico delle unità immobiliari a cui questo lastrico funge da copertura ripartendo la cifra per millesimi di proprietà.

Impianti a servizio di più fabbricati

Impianti a servizio di più fabbricati

Buonasera , abito in una casa interna con un numero civico esistente prima della costruzione del palazzo fronte strada. Tra la mia casa ed il palazzo c’e’ una specie di chiostra di mia proprieta’ in cui sono convogliati, oltre ai miei, gli scarichi fognari del palazzo. Quel palazzo e’ formato da sei appartamenti e le veci dell’amministratore le fa il proprietario di un appartamento, lo stesso e’ poco incline a farsi carico dei problemi ed e’ difficilmente reperibile. Domanda: posso obbligare i condomini di detto palazzo a nominare un amministratore con cui interloquire? Posso far togliere gli scarichi dalla mia proprieta’ o almeno chiedere una separazione dai miei? La ringrazio per la sua risposta, Stefano.

 

Caro Stefano, da quello che posso capire dalla tua descrizione, tu sei proprietario di un fabbricato intercluso alla pubblica via che condivide con il condominio limitrofo e situato sul fronte strada alcune spese relative ad entrambi i fabbricati (fogne, illuminazione del passaggio, campanelli, etc ).  Sicuramente non facendo parte di questo condominio non hai alcun potere per imporre a loro la nomina di un Amministratore.
Tra l’altro considera che se si tratta di un palazzo formato da sei alloggi, ai sensi dell’art. 1129 c.c., non ricade neppure nell’obbligo della nomina dell’Amministratore. Pertanto sarebbe una loro scelta assolutamente facoltativa. All’epoca della costruzione di questo condominio probabilmente è stata creata, relativamente all’impianto fognario, una servitù di passaggio sulla tua proprietà. Certamente puoi proporre loro se hanno interesse a separare i loro scarichi dai tuoi, ma dovrebbero chiaramente approvare questa scelta e deliberare le opere necessarie. Se questi impianti cagionano danni alla tua proprietà i tuoi vicini devono attivarsi per eseguire le manutenzioni necessarie.

La stesura del verbale d’assemblea

La stesura del verbale d'assemblea

Puo’ l’amministratore o il presidente della riunione di condominio impedire la richiesta di una verbalizzazione inerente l’assemblea stessa? Quali sono gli articoli che disciplinano quanto da me chiesto? Grazie davvero per l’attenzione, Roberto.

 

Caro Roberto, le operazioni preliminari di una Assemblea sono quelle di nominare un Presidente, il quale nominerà un Segretario di fiducia (spesso è l’Amministratore). Il Presidente oltre che verificare le presenze e le eventuali deleghe dovrebbe gestire la riunione stessa e lo svolgimento dell’ordine del giorno previsto. I partecipanti all’Assemblea potranno fare richiesta di verbalizzare qualcosa in particolare inerente alla discussione, a prescindere dal fatto che il Segretario provvederà alla stesura di una sintesi di ciò che si è parlato. Non vi sono norme che permettano al Presidente o all’Amministratore di impedire la verbalizzazione di qualcosa che sia perfettamente in linea con l’ordine del giorno e non contrario alla Legge.

L’Amministratore e le deleghe

L'Amministratore e le deleghe

E’ possibile che su 12 unità, l’amministratore ad ogni riunione abbia le deleghe di molti proprietari e che quindi valga il suo parere? Chiedo sarebbe possibile far intervenire almeno una volta i reali proprietari? A fronte di luce comune e cancello elettrico, è possibile che si abbia una spesa annua tra le varie voci di 6000,00 euro? Saluti, Francesco.

 

Caro Francesco, la Legge 220/2012 all’art. 21 descrive chiaramente che all’Amministratore non è possibile conferire delega in alcuna assemblea, ordinaria o straordinaria che sia. Pertanto il Vostro amministratore non può assolutamente accettare deleghe e il Presidente dell’assemblea dovrebbe prendere atto della situazione e rifiutarle. Purtroppo, non è possibile obbligare i proprietari a partecipare personalmente alle assemblee, essi infatti hanno potere di delega a chiunque ( tranne all’amministratore). Se le assenze non permettono il raggiungimento del quorum deliberativo necessario per determinate discussioni, o peggio ancora, il mancato raggiungimento del quorum costitutivo dell’assemblea, ritengo sia doverosa un opera di sensibilizzazione. Nel caso di uno stagnamento dell’operatività dell’Assemblea bisognerà rivolgersi all’Autorità Giudiziaria. Per quanto concerne le spese annue non è possibile dare una risposta.

Installare una stufa e il problema canna fumaria

Installare una stufa e il problema canna fumaria

Buongiorno, vorrei installare una stufa nell’alloggio che sto valutando di acquistare. E’ possibile? Il condominio e’ strutturato su tre piani fuori terra e non credo esistano canne fumarie esistenti. Eventualmente potrei utilizzare quella della cucina? Grazie, Colombo.

 

Gentile Colombo, non può utilizzare la canna di aspirazione della cucina in quanto serve esclusivamente per la cappa e non per lo scarico di fumi da combustione. Le consiglio di appurarsi se esistono già canne fumarie collettive a cui è tecnicamente possibile collegarsi, in difetto, per essere a norma, è necessario realizzarne una ex novo fino al tetto. In quest’ultimo caso, essendo una installazione in facciata, è bene chiedere di discutere in assemblea il nulla osta da parte degli altri condomini.

L’Amministratore dimissionario e l’assemblea

L'Amministratore dimissionario e l'assemblea

Il nostro amministratore ha convocato l’assemblea di condominio il 15 luglio e capito che stava per essere sfiduciato si e’ dimesso, successivamente ha convocato una nuova assemblea nel mese di settembre con all’ordine del giorno la nomina di un nuovo amministratore. E’ corretto? Grazie, Lucio.

 

Gentile Lucio, nel caso in cui durante l’assemblea l’amministratore in carica venga revocato o si dimetta, è necessario provvedere alla nomina di un successore. Se questo non è possibile in quella sede, in quanto magari trattasi di una decisione presa sul momento e quindi senza valide alternative pronte per essere discusse, sarà necessario convocare una successiva assemblea dove nominare il nuovo amministratore. Pertanto l’iter seguito è corretto.

Affitto di una stanza di un alloggio e spese condominiali

Affitto di una stanza di un alloggio e spese condominiali

Il condominio per adeguarsi alla normativa che impone la contabilizzazione del calore deve far eseguire da professionista abilitato un “Progetto di contabilizzazione e termoregolazione” unito a “Diagnosi energetica dell’edificio”. Domanda: questa spese come deve essere ripartita tra i condomini ? Grazie, Paolo.

 

Gentile Paolo, le competenze per professionisti, che per varia natura, svolgono prestazioni per conto del condominio devono essere ripartite tra i condomini ai sensi del primo comma dell’art. 1123 c.c., ossia per millesimi di proprietà.

Le competenze dei professionisti

Le competenze dei professionisti

Il condominio per adeguarsi alla normativa che impone la contabilizzazione del calore deve far eseguire da professionista abilitato un “Progetto di contabilizzazione e termoregolazione” unito a “Diagnosi energetica dell’edificio”. Domanda: questa spese come deve essere ripartita tra i condomini ? Grazie, Paolo.

 

Gentile Paolo, le competenze per professionisti, che per varia natura, svolgono prestazioni per conto del condominio devono essere ripartite tra i condomini ai sensi del primo comma dell’art. 1123 c.c., ossia per millesimi di proprietà.

Adeguamento dell’impianto ascensore

Adeguamento dell'impianto ascensore

Buongiorno, durante l’ultima assemblea e’ stato avviato l’iter per l’adeguamento del vano ascensore secondo le normative vigenti. Nonostante la necessita’ dell’adeguamento non tutti i condomini (tra l’altro gia’ morosi) hanno aderito e hanno manifestato la loro indifferenza. La mia domanda e’, e’ consentivo regolare l’uso dell’impianto in base a chi paga e chi no? Grazie! Domenico.

 

Caro Domenico, è bene considerare che se si tratta di prescrizioni al collaudo biennale dell’impianto, se questi interventi non verranno eseguiti il tecnico, alla prossima scadenza, potrebbe non concedere esito positivo al controllo e sospendere il servizio dell’ascensore per carenza di sicurezza. E’ pacifico che per interventi di messa a norma come può essere il quadro elettrico dell’impianto etc, trattandosi di interventi onerosi devono passare all’approvazione dell’assemblea. Se l’intervento viene deliberato raggiungendo l’adeguato quorum, ossia la maggioranza delle teste intervenute in votazione che rappresentino almeno 500 millesimi, anche i contrari e/o astenuti dovranno adeguarsi e pagare la propria quota su queste spese. Se non si raggiunge il quorum l’amministratore non sarà autorizzato a far eseguire il lavoro e  pertanto si aprirà la discussione sul rischio che le ho premesso. Il codice civile, con l’art.63 d.a.c.c., oggi prevede la possibilità da parte dell’amministratore di sospendere i servizi suscettibili di utilizzazione separata ai condomini che hanno una morosità prolungata per almeno un semestre. Nel caso il vostro ascensore, per il funzionamento, fosse dotato di sistema con i Badge (i tesserini di plastica per intenderci) si potrebbe pensare di disattivare quelli in dotazione ai condomini morosi. Naturalmente per portare avanti questa procedura si dovrà attivare il vostro amministratore con le comunicazioni del caso.

Appartamento sfitto e spese condominiali

Appartamento sfitto e spese condominiali

Gentile amministratore, sono proprietario di un appartamento a bologna, che tengo chiuso da diversi anni, e devo pagare regolarmente il condominio come se ci abitassi, compreso il riscaldamento che e’ condominiale. Vorrei sapere se in questi casi di abitazioni vuote, spetti una riduzione nel pagamento delle rate di condominio o va comunque pagato normalmente come se fosse abitato. Grazie. Francesco.

 

Caro Francesco, in condominio si considera l’uso potenziale di un bene e/o servizio comune, non l’uso effettivo. Potenzialmente Lei può sempre usufruire dei servizi condominiali e pertanto come prescrive l’art. 1118 c.c. non può sottrarsi dall’obbligo di contribuire alle spese.