Caro Roberto, prima di tutto l’obbligo di avere l’amministratore ai sensi dell’art.1129 c.c. vi è quanto ci sono più di 8 condomini. Se i condomini non vi provvedono la nomina è fatta dall’Autorità Giudiziaria su ricorso di uno o più condomini. L’incarico può essere affidato, oltre che ad un professionista, anche ad un condomino. L’iter di nomina è lo stesso in entrambi i casi. Il vostro amministratore deve convocare un’assemblea con all’ordine del giorno le sue dimissioni e la nomina di un nuovo amministratore e l’accettazione del suo compenso. A quel punto saranno verbalizzate le sue dimissioni irrevocabili e dovrete incaricare un successore con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. Ossia la maggioranza delle teste intervenute in votazione e che rappresentino almeno 500,00 millesimi (doppio quorum, teste e millesimi), questo sia in prima che in seconda convocazione. L’Assemblea è sovrana e se raggiungesse questa maggioranza anche il costruttore verrebbe incaricato. Se non si riuscisse a raggiungere una maggioranza, anche dopo diversi tentativi, assemblee, etc.. ci si dovrà rivolgere all’Autorità Giudiziaria, la quale può provvedere anche alla nomina d’ufficio. A riguardo dei vizi costruttivi, se le missive dell’amministratore e di un eventuale legale con richiesta al costruttore di intervento ai sensi dell’art. 1669 c.c., l’iter corretto è quello di portare l’argomento all’ordine del giorno di un’assemblea con la quale la stessa si dovrà esprimere se costituire civilmente il condominio (votazione con stessa maggioranza spiegata per la nomina dell’amministratore) contro la società costruttrice/venditrice e procedere con un’ ATP (Accertamento tecnico preventivo, se ne avete ancora la possibilità) o direttamente con una causa per risarcimento dei danni. Se il condominio decidesse di non costituirsi, comunque non impedirebbe a ciascun condomino singolarmente ad adire le stesse vie legali. L’Amministratore non può perseguire queste strade senza delibera dell’assemblea di condominio. Infine l’amministratore ha obbligo di ricorrere attraverso decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio. Non ha bisogno di alcuna autorizzazione preventiva se l’assemblea non ha disposto diversamente e se questo non provvede, è passabile di revoca giudiziaria. Per il problema inerente al rispetto delle norme di buon vicinato l’amministratore ha nella mediazione il suo strumento d’intervento. Non possiede strumenti coercitivi, però potete deliberare in assemblea delle sanzioni pecuniarie per il mancato rispetto delle clausole del regolamento di condominio, ai sensi dell’art.70 d.a.c.c.

Caro Marcello, se Lei ha ricevuto l’incarico formale, tramite delibera assembleare, di amministratore, ricade assolutamente nell’obbligo di aprire un c/c bancario o postale intestato al condominio. Nel caso Lei svolgesse le funzioni di semplice rappresentante (non amministratore) dei condomini non vi è l’obbligo di apertura del conto corrente.

Caro Giuseppe, l’amministratore è obbligato ai sensi dell’art. 1129 c.c. a presentare il rendiconto annuale all’assemblea. Secondo questa norma costituisce tra le gravi irregolarità anche  la mancata convocazione dell’assemblea annuale, per questo il vostro amministratore è passibile di revoca giudiziaria nel caso di ricorso anche di un solo condomino. Il mio consiglio è quello di richiedere la convocazione di un’assemblea ai sensi dell’art. 66 d.a.c.c. con all’ordine del giorno la revoca e la nomina di un nuovo amministratore. L’attuale amministratore rimarrà in carica fino a nomina di un successore e ha diritto al compenso deliberato al momento della sua nomina.

Cara Anna, purtroppo in condominio le decisioni, a parte qualche caso in cui serve l’unanimità, si prendono con le maggioranze previste dall’art.1136 c.c.. Nel suo caso, se vi è la maggioranza qualificata, l’assemblea può affidare incarichi a chi preferisce, così come riconoscere all’amministratore interno un compenso che supera quello medio dei professionisti in zona. Quindi vi è ben poco da fare. I condomini in minoranza devono lavorare in assemblea per mediare e convincere che alcune scelte sarebbero da prendere e valutare con altri criteri. Ad ogni modo quello che le posso consigliare è di operare per riuscire ad affidare l’incarico amministrativo ad un serio professionista esterno che possa rompere questo filo conduttore tra l’attuale amministratore e parte dei condomini.