Salve, e’ stata convocata assemblea con raccomandate a mano e una spedita via pec. Nella convocazione spedita via pec non e’ stata allegata per errore la documentazione dell’assemblea, mi e’ stato fatto notare e ho rispedito la pec ma ormai non vi erano piu’ i 5 giorni utili. A questo punto per non rendere nulle le deliberazioni ho comunicato a tutti nuova data per l’assemblea, ma un condomino minaccia di chiedermi i danni perche’ rientrato prima dalla vacanza (secondo lui prenotata da tempo). Cosa devo fare? Grazie. Spiro

 

L’unica cosa che deve fare è dormire sonni tranquilli.

L’amministratore di condominio che subentra ad uno dimissionario e che prende servizio a meta’ anno, deve esere pagato per l’anno intero? Grazie. Donata.

 

Cara Donata, l’amministratore viene retribuito dalla data di ricevimento dell’incarico, pertanto se subentra a metà anno percepirà per il primo esercizio solo metà del compenso annuale pattuito. Ad ogni modo, nulla vieta all’amministratore subentrante di richiedere il pagamento dell’intera annualità ma deve essere poi l’assemblea a deliberare favorevolmente su tale richiesta.

Buonasera, l’amministratore puo’ utilizzare parte del suo compenso per consulenze, inserimento dati e contabilita’ del condominio a propri familiari (figlio ragioniere) e configurare il suo lavoro come occasionale? Grazie. Gerardo.

 

Caro Gerardo, quando viene incaricato un nuovo amministratore o al rinnovo dell’incarico, in delibera vanno sempre specificati tutti i compensi che percepirà l’amministratore. Se ben verbalizzato quanto sarà il suo compenso e  se i costi dei suoi consulenti vengono approvati a parte nel bilancio preventivo del condominio non vedo problemi.

Buongiorno, abito in un condominio al terzo piano, al piano superiore ci sono delle mansarde. E’ ormai un po’ di tempo che ho problemi di infiltrazioni d’ acqua, cosi l’ amministratore convoca 2 riunioni: una per informare l’assemblea di queste perdite e per visionare i preventivi per le riparazioni, l’assemblea approva i lavori. Nella seconda riunione siamo chiamati per decidere a quale impresa affidare i lavori. In riunione siamo presenti 4 proprietari e abbiamo 4 deleghe, 2 gli astenuti, cosi con la maggioranza appaltiamo il lavoro. Nel frattempo l’amministratore mette al corrente le persone assenti tramite raccomandata. Ad un certo punto le persone che hanno delegato piu’ gli astenuti decidono di inviare al amministratore una raccomandata per impugnare il verbale in quanto ritengono i lavori troppo onerosi. Chiedo chi ha delegato puo’ ritrattare tutto? E io posso chiedere il risarcimento danni? Grazie. Salvatore.

 

Caro Salvatore, prima di tutto premetto che per impugnare una delibera assembleare non è sufficiente inviare una raccomandata all’amministratore, ma vi è un iter legale che deve seguire un avvocato per conto degli interessati in Tribunale. In secondo luogo i condomini presenti in assemblea, anche tramite delega, che hanno votato favorevolmente non possono impugnare la delibera. Gli unici condomini che potrebbero farlo sono quelli assenti e chi ha votato contrario. Pertanto, accertato che la delibera è avvenuta con le maggioranze necessarie, l’amministratore deve eseguire la volontà assembleare, considerando il fatto che anche se qualche condomino impugnasse legalmente il verbale solo il Giudice potrebbe ordinare la sospensione dell’esecuzione della delibera. (e non è scontato). Nel caso l’amministratore non procedesse potrebbe far inoltrare da un suo legale una richiesta danni.

Buongiorno, nel nostro condominio quando vi e’ la presenza di tutti i condomini o loro delegati e’ uso che a fine assemblea si redige il verbale, lo si fa firmare a tutti i condomini per accettazione e se ne consegna una copia a tutti. Non viene poi inviato il verbale, e’ corretta questa prassi? Grazie. Tiziano.

 

Caro Tiziano, se il verbale viene consegnato come raccomandata a mano, ossia firmando per ricevuta, ha la stessa valenza della raccomandata spedita tramite posta e risparmiate le spese postali.

Buongiorno, se l’amministratore non convoca l’assemblea da due anni, ha fatto staccare l’energia elettrica per ben due volte, non paga l’addetto alla pulizia scale e soprattutto non e’ mai reperibile sia al telefono che in ufficio, come si ci puo’ comportare? Grazie. Pietro.

 

Caro Pietro, dovete sostituire l’amministratore il prima possibile. Inviategli una raccomandata a/r richiedendo la convocazione di una assemblea straordinaria ai sensi dell’art. 66 d.a.c.c., firmata da almeno due condomini che rappresentino almeno 166,66 millesimi, con discussione all’ordine del giorno: “nomina nuovo amministratore”. Se entro dieci giorni solari dal ricevimento della raccomandata non provvede, vi potete autoconvocare e nominare, con le debite maggioranze, un nuovo amministratore.

Buonasera, abito in un appartamento di proprieta’ in un condominio di 4 appartamenti dove ci sono da sempre problemi di umidita’ che io a differenza degli altri ho risolto con l’aerazione giornaliera dei locali, il non asciugare panni all’ interno e una coibentazione interna. Ora l’assemblea chiede di fare il cappotto esterno, io non sono d’accordo perche’ il mio problema l’ho risolto. Sono obbligato a partecipare alla spesa anche se non sono favorevole all’ intervento? Grazie. Stefano.

 

Caro Stefano, se l’assemblea con la maggioranza del secondo comma art. 1136 c.c. delibera di effettuare opere per l’installazione del termo cappotto esterno anche lei è obbligato a sostenere la spesa. Visto che siete pochi condomini, se siete in buoni rapporti e sono comprensivi con la sua situazione le posso consigliare di provare a farsi firmare da tutti (unanimità) i proprietari/comproprietari un accordo contrattuale con la quale la esonerano dalle spese inerenti a questo lavoro.