Buongiorno, ho acquistato un box auto in un condominio dove non ho l’abitazione. Cio’ premesso, ho chiesto al condominio di installare un sotto contatore (omologato) per la fornitura dell’energia elettrica nella mia proprieta’, ma il condominio ha rifiutato l’autorizzazione. Mi risulta che l’enel non attiva contratti per fornitura elettrica nei box sotto il livello strada. Percio’, come posso risolvere? Grazie per l’aiuto. Vito.

 

Buongiorno, in caso di dimissioni dell’amministratore (o di richiesta di dimissioni da parte dei condomini) si puo’ pretendere che il passaggio della documentazione avvenga esclusivamente tra l’amministratore dimissionario e il nuovo amministratore eletto? Escludendo quindi qualsiasi altra proposta dell’amministratore dimissionario? Grazie. Adriana.

 

Buongiorno, sono una geometra libera professionista e mi hanno affidato l’incarico di redigere progettazione, direzione lavori e coordinamento per una manutenzione straordinaria. Ieri abbiamo effettuato l’ultima riunione di condominio nella quale si e’ deciso di affidare i lavori edili ad un altra ditta e abbiamo concordato di cominciare i lavori lunedì, dopodiché’ mi e’ stato chiesto di uscire dall’assemblea in quanto i condomini dovevano parlare di cose personali a cui io non dovevo assistere. Punto 1: faccio presente che l’amministratrice non era presente in quanto gravemente malata e al posto suo ha redatto il verbale di assemblea la segretaria dello studio. ( e’ legittimo ? ) punto 2: oggi mi e’ arrivata per email la copia del verbale redatto ieri dalla segretaria in cui c’è scritto che l’amministratrice rassegna le dimissioni per gravi motivi di salute. E’ legittimo non avermelo comunicato durante l’assemblea? E se succede qualcosa in cantiere e il condominio e’ senza amministratore io in qualità’ di tecnico incaricato a cosa vado incontro? Punto 3 : io non ero al corrente che l’amministratrice voleva rassegnare le dimissioni. Vorrei sapere se posso dare l’ inizio lavori lunedì? Anche se effettivamente l’amministratrice ha dato dimissioni e non e’ ancora stato nominato un nuovo amministratore. Daniela.

 

Buongiorno, abito in un condominio composto da 3 edifici, 2 da 4 unita’ a schiera e 1 da 6, per un totale di 14 unita’ uguali. In comune abbiamo: passo carraio con cancello automatico, recinzione esterna, impianti fognari e smaltimento acque bianche, la strada interna al complesso e i parcheggi all’aperto. Da circa 20 anni ci amministriamo autonomamente a rotazione ogni due anni, in coppia. Nei giorni scorsi ci siamo riuniti per procedere alla nomina eventuale di un amministratore esterno, ma e’ prevalsa la proposta di mantenere l’attuale “Assetto amministrativo” mantenendo i due rappresentanti “Facenti funzione”. Unico contrario io, che pero’ sono uno dei due rappresentanti in carica. A cosa vado incontro, in caso di sinistri o peggio? Se faccio firmare a tutti i condomini una liberatoria con assunzione di responsabilita’ collettiva: posso stare tranquillo? E’ stato proposto di aggiornare l’attuale polizza del condominio includendo le responsabilita’ dei “Facenti funzione”; sara’ sufficiente? Non intenderei rivolgermi ad un giudice per ottenere comunque un amministratore esterno, dato che fino ad ora ha funzionato bene e tutto sommato si va d’accordo. Che consigli potete darmi? Giovanni.

 

Buongiorno, in una palazzina di soli 6 appartamenti puo’ una condomina rappresentare in assemblea piu’ di 500/1000 pari a 3 appartamenti? Cioe’ fa tutto da sola!! Elena.

 

Cara Elena, se il regolamento di condominio non prevede un limite alle deleghe è possibile, in quanto l’art. 67 d.a.c.c. parla di limite di rappresentanza di 1/5 dei condomini e 1/5 dei millesimi solo quando i condomini sono più di venti.

Buongiorno, sono cinque anni che l’amministratore non rende conto della sua gestione. Attualmente ha inviato una richiesta di assemblea straordinaria in quanto la ditta di pulizia ha “Sforato” la spesa di 2.000 euro annui e chiede dei conguagli. L’amministratore e’ responsabile per l’accumulo di dette somme? Se avesse presentato il rendicondo annuale avremmo potuto cambiare ditta ed evitare tale “Sforamento”. Inoltre ci sono dei condomini morosi ed egli non presenta il bilancio per non incorrere nell’obbligo di emettere decreti inggiuntivi. E’ previsto un risarcimento per questi danni economici oltre alla richiesta di rimozione dall’incarico? Vincenza.

 

Cara Vincenza, il mio consiglio è quello di richiedere un assemblea straordinaria ai sensi dell’art. 66 d.a.c.c. con all’ordine del giorno la nomina di un nuovo amministratore. Il vostro attuale amministratore è già passibile di revoca giudiziaria in quanto dovrebbe annualmente rendere conto della propria gestione convocando l’assemblea ordinaria entro 180 giorni dalla fine dell’esercizio. Inoltre non sta riscuotendo dai condomini morosi i crediti vantati dal condominio.  Una volta nominato un nuovo amministratore e verificato attentamente lo stato patrimoniale del condominio, potrete valutare l’opportunità o meno di intentare un contenzioso nei confronti dell’ex amministratore. Ovviamente avvalendovi anche di un consulto legale.

Buonasera, vivo in un appartamento situato al piano terra con giardino in uno stabile di 2 piani (7 appartamenti in totale). Negli ultimi anni ho avuto numerosi problemi relativi alla muffa che si è andata formando in casa. Da un pò ho scoperto che nell’intercapedine sottostante lo stabile (quindi parte condominiale) c’è un’evidente quantità di acqua (causa di sorgenti fluviali e di infiltrazioni di acqua piovana). A tal proposito ho richiesto all’amministratore, tramite raccomandata a/r di far effettuare una perizia tecnica per verificare la stabilità delle fondamenta, a distanza di due mesi non ho ricevuto alcuna risposta in merito anzi ho saputo (tramite un altro condomino) che si è tenuta un’assemblea condominiale senza che io ne venissi informata. Quando ho contattato l’amministratore spiegando che non avevo ricevuto alcun invito a partecipare all’assemblea mi è stato risposto che praticamente erano problemi miei visto che lui la raccomandata me l’aveva spedita e che non avrebbe effettuato nessuna altra riunione visto che i condomini nella precedente hanno stabilito che il problema è il mio e che quindi se voglio posso effettuare una perizia a mie spese!! Posso invalidare questa assemblea? Ed è giusto che la perizia riguardi solo me visto che le fondamenta dello stabile sono di tutti? Premetto che ho contattato vigili del fuoco, tecnici del comune e protezione civile e tutti mi hanno confermato che l’acqua sotto lo stabile non deve esserci… Grazie in anticipo. Rossella

 

Cara Rossella, se effettivamente non le è stata inviata convocazione all’assemblea tramite raccomandata, bisogna esserne certi (richiedere all’amministratore numero della raccomandata e copia della ricevuta o della distinta di spedizione), può tramite legale impugnare la delibera entro 30 giorni dalla data di ricevimento del verbale per vizio formale di convocazione. Per il resto, beh, certamente le fondazioni dello stabile sono da art.1117 c.c. parte comune e di competenza condominiale. Se l’assemblea ha rifiutato a maggioranza di sostenere spese di perizia ed eventualmente di manutenzione, lei potrebbe farsi fare una perizia da un tecnico a sue spese e poi in caso di problematiche gravi che compromettono la stabilità dell’edificio far inviare all’amministratore tramite legale l’elaborato richiedendo oltre che ad un urgente riscontro da parte del condominio, anche il rimborso delle spese sostenute. Quando si parla di sicurezza c’è ben poco da scherzare e l’amministratore può agire con opere urgenti per sanare la situazione di pericolo! Fossi in lui, quanto meno mi sarei fatto fare una valutazione preventiva da un tecnico, in modo in assemblea da aver maggiori elementi con cui sensibilizzare i condomini in caso di problemi.

Buongiorno, l’anno scorso, il nuovo amministratore ha imputato nel consuntivo 2012 un euro per ogni e-mail inviata ad ogni condomino. Ho protestato, evidenziando la gratuita’ della posta elettronica ma lui, dopo aver ovviamente difeso la correttezza del suo operato, ha “Minacciato” di inviarmi la futura corrispondenza tramite raccomandata, con evidente addebito a mio carico di una spesa ben superiore all’euro della mail. Ritenendo che l’invio tramite posta elettronica rientri nel lavoro dell’amministratore e, quindi, nel compenso pattuito. Sollecitata dal sottoscritto, l’assemblea condominiale ha deliberato all’unanimita’ l’annullamento dei costi per l’invio delle e-mail. Cio’ nonostante, nell’ultimo consuntivo (relativo al 2013), inviato via e-mail, l’amministratore ha ancora addebitato il solito euro. I quesiti: puo’ l’amministratore addebitare costi autonomamente stabiliti (nello specifico 1 euro) per la posta elettronica? Puo’ l’amministratore inviare la corrispondenza tramite raccomandata anche contro i voleri dell’assemblea (che richiede invece la posta elettronica)? Fabio.

 

Caro Fabio, l’amministratore può addebitare qualsiasi competenza, anche per l’invio delle e-mail, purché queste competenze siano approvate dall’assemblea. Se queste non sono approvate, voi potete non pagarle. In merito al secondo quesito, l’art. 66 d.a.c.c. recita testualmente  “«L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione……..” pertanto non può.

Buongiorno, vivo in un condominio di 8 alloggi da 8 anni, l’amministratore nominato dal costruttore ha convocato una assemblea nel 2006 dopodiche’ ha inviato a tutti una quota da pagare per spese condominiali. Nel 2007 ha mandato una lettera con la quale chiedeva di pagare nuovamente una quota e promettendo di convocare una assemblea nel febbraio 2008 per l’approvazione del rendiconto dei due anni passati. Questa assemblea non e’ mai stata convocata e non sono state piu’ state richieste quote. Oggi nel 2014 dopo la vendita di 2 appartamenti risulta che ogni condomino deve pagare circa 1.700,00 euro per le spese di questi anni e che l’amministratore ha pagato fino ad ora di tasca sua. Come ci dobbiamo comportare? Dobbiamo convocare noi condomini l’assemblea? E questi soldi a patto che ci faccia vedere i rendiconti degli anni passati dobbiamo versarli subito? Oppure dobbiamo incaricareun legale? Grazie. Paolo

 

Caro Paolo, prima di tutto prima di versare quote è necessario che l’amministratore in carica provveda a convocare una assemblea ordinaria con all’ordine del giorno l’approvazione dei bilanci consuntivi di tutti gli esercizi terminati e i relativi stati di riparto. Questi bilanci, allegati alla convocazione, dovranno essere comprensivi di conto cassa e stato patrimoniale così come dettato dalla L.220/2012. Viste le presunte anticipazioni di cassa dell’amministratore sarebbe opportuno che un gruppo di condomini (capiscala o consiglieri), qualche giorno prima dell’adunanza, si rechi in studio dall’amministratore a visionare le pezze giustificative delle voci di bilancio e prendere visione delle pezze a supporto del rimborso richiesto dal professionista per gli anticipi effettuati durante questi anni, nonché degli estratti conto bancari. Le ricordo che un amministratore che per due anni non rende conto della propria gestione è passibile di revoca giudiziaria. Solo una volta approvati i bilanci l’amministratore ha la forza di richiedervi il pagamento delle quote di spettanza e magari concorderete insieme le modalità di rientro in base alle necessità di cassa. Se invece l’amministratore non si rende disponibile alla convocazione dell’assemblea vi consiglio di procedere con la richiesta ai sensi dell’art.66 d.a.c.c. ma di farvi assistere da un legale o dal futuro vostro amministratore. L’obbiettivo oltre a verificare la cassa è quella di sostituire il vostro amministratore il prima possibile!!!

Salve, per legge entro il 01/08/2014 dobbiamo mettere i contabilizzatori di calore. In assemblea non c’e’ stata maggioranza. Essendo un obbligo come si deve comportare l’amministratore? Come mi posso tutelare in caso di multe per un lavoro non fatto non per mia negligenza. L’amministratrice ha spedito una raccomandata con l’informativa di obbligo del lavoro da fare. Basta questo a sollevarla da ogni responsabilita’? Grazie. Doriana

 

Cara Doriana, se l’assemblea per quanto di sua competenza non delibera e pertanto decide di non metterci il denaro l’amministratore non può far altro che informarvi dei rischi che correte ed eventualmente in casi di negligenza grave da parte dei condomini, come in questo caso, può decidere di dimettersi.